房地产购买

苏萨克岛的迷人之处

苏萨克岛让你如此着迷，以至于你开始考虑购买一座房子？太好了，恭喜你！

不过，你需要意识到这里存在一些陷阱，可能会让这个壮举变成噩梦。在本页面你可以了解到这些潜在的危险，以及如何保护自己。

在苏萨克岛，你可以轻松找到超过100年的老房子。自建成以来，这些房子的所有权经历了多次变更，通过继承或出售而转手。每一次所有权的变更都应在马洛洛欣的土地登记处进行记录。

20世纪初，苏萨克岛开始向意大利及最终向美国的移民潮。整个家庭纷纷离开这座岛屿，留下他们曾经居住的家。随着时间的推移，岛上的许多房屋变得越来越荒废。

进入代际更替的阶段，第一波移民的家族长陆续去世。他们的孩子也生了孩子，今天甚至有孙辈，而他们也开始相继去世，从而进入第二次代际更替。

许多后代遍布世界各地，他们甚至不知道自己是先祖房屋的法律继承人……或是不愿意对此进行关注。与此同时，在土地登记册中，仍然以他们的曾祖父或曾祖母的名义列为所有者——这些记录并没有得到更新！

在第二次世界大战结束之前，苏萨克是意大利的一部分。1936年，意大利进行了一次人口普查，在此过程中登记了每个不动产的使用者。在这一过程中并不需要提供任何证明，因此任何人都可以声称自己使用某个房屋或花园。

在此时，一部分居民已移民到美国，这意味着部分房屋已被遗弃。在这种情况下，部分苏萨克的居民看到了自己的机会，常常在并不知道实际业主的情况下自称为荒废房屋的使用者。

关于使用情况的信息被记录在所有权表中。在土地登记处（地籍局），实际的房产所有者依然被保留为所有权人。

在20世纪70年代和80年代，苏萨克成为一个有趣的旅游目的地，越来越多的人对购买房屋产生了兴趣。

虽然感兴趣的买家手里有现金，但他们面临着一个障碍：找不到合法的所有者购买房屋。

中介因此登场，他们提供该问题的解决方案并收取佣金。

中介多半是苏萨克的移民，他们会不定期从美国回到故乡。他们自称与苏萨克侨民有良好的联系，并提供寻找和代表房地产所有者或继承人的服务。

为了免去继承人亲自前往克罗地亚，中介常常会获得他们的法律代表授权书。借助该授权书，中介与买方签订购销合同并收取款项。受害者因此无法见到所谓的所有者——整个交易都是由中介完成的。

确实在某些情况下，中介可能会在与合法的房地产所有者联系方面提供帮助。

然而，这并非总是可能——有时根本无法找到继承人！在这种情况下，中介会试图寻找在土地登记册中登记为使用者的人的后代（他们在1936年人口普查中曾作为不动产的使用者登记）！

中介知道，昔日的使用者无权出售不动产，因为该不动产从未属于他们！当然，中介会对潜在买家隐瞒这一事实，并将找到的后代表示为法律继承人，即不动产的实际所有者。

更糟糕的是，由于曾祖父母的记录被列入土地登记册，这很容易营造出一种假象。天真的买家毫无疑虑——一切都显得干净合法。

幸运而自豪的新业主已经幻想着将如何享受在苏萨克的自己的小房子，却未曾料到他们的美好梦境将很快变成噩梦。

当他们前往马洛洛欣的土地登记处注册为购买房屋的新业主时，醒悟的时刻来临。他们的申请被毫不留情地拒绝。工作人员告诉他们，所有权表在登记册中并不是所有权的证明，而真正的所有权则只能在土地登记处找到。

接下来的几年充满了对真正房产所有者会否突然敲门、理所应当地要求取回自己的房子的恐惧和希望。

额外的问题是，这样的不动产不能再进一步转让——理智的人在购买前会首先到地籍处查询不动产的所有者！

这种情景的发生，遗憾的是，远比人们所希望的要普遍得多！

在购买不动产时，只相信在马洛洛欣的土地登记处中所写的所有权。在土地登记册中所写的所有权表并不是所有权的证明！

无论你是与中介还是所有者磋商，总要执行以下几点：

如果你与中介打交道，所有中介所说的都要持有足够的怀疑态度。在任何情况下，都不要遵循中介的建议，不管他们对你多么友好。他们纯粹是为了钱而动——你的钱！

上述文本的作者不是律师，所提供的信息并不构成法律建议——请自行承担风险！所有问题请咨询律师！