Immobilienkauf
Susak hat Sie so sehr verzaubert, dass Sie über den Kauf eines Hauses nachdenken? Das ist großartig - herzlichen Glückwunsch!
Sie sollten sich jedoch bewusst sein, dass es Fallen gibt, die ein solches Unterfangen in einen Albtraum verwandeln können. Auf dieser Seite können Sie erfahren, welche Gefahren drohen und wie Sie sich schützen können.
Akt 1 - Erbe ohne Erben
Auf Susak können Sie leicht Häuser finden, die älter als 100 Jahre sind. Seit dem Zeitpunkt des Bauens haben diese Häuser mehrfach den Besitzer durch Erbschaft oder Verkauf gewechselt. Jede Eigentumsänderung musste im Grundbuchamt in Mali Lošinj vermerkt werden.
Zu Beginn des 20. Jahrhunderts beginnt der Susak-Exodus zunächst in Richtung Italien und schließlich in die Vereinigten Staaten. Ganze Familien verlassen die Insel und lassen ihre Geburtsstätten zurück, in denen sie bis dahin gelebt haben. Mit der Zeit werden immer mehr Häuser auf der Insel verlassen.
Es kommt zu einem Generationenwechsel, in dem die Oberhäupter der ersten Emigrationswellen sterben. Ihre Kinder haben Kinder, und heute auch Enkel, und auch sie beginnen zu sterben, was den zweiten Generationenwechsel einleitet.
Zahlreiche Nachkommen sind über die ganze Welt verstreut und sind sich nicht einmal bewusst, dass sie rechtliche Erben eines Teils des Hauses ihrer Vorfahren sind … oder sie möchten sich nicht damit beschäftigen. In der Zwischenzeit ist im Grundbuch weiterhin ihr Urgroßvater oder ihre Urgroßmutter als Eigentümer eingetragen - die Bücher sind nicht aktualisiert!
Akt 2 - Volkszählung 1936
Bis zum Ende des Zweiten Weltkriegs gehört Susak zu Italien. Im Jahr 1936 führt Italien eine Volkszählung durch, bei der erfasst wird, wer Nutzer einer bestimmten Immobilie ist. Dabei war es nicht erforderlich, irgendwelche Nachweise vorzulegen, sodass jeder behaupten konnte, eine bestimmte Wohnung oder einen Garten zu nutzen.
Zu diesem Zeitpunkt war ein Teil der Bevölkerung bereits in die Vereinigten Staaten emigriert, was bedeutete, dass einige Häuser verlassen waren. In dieser Situation sehen einige Einwohner von Susak ihre Chance und geben oft ohne Wissen der tatsächlichen Eigentümer an, die Nutzer der verlassenen Häuser zu sein.
Die gesammelten Informationen über die Nutzung wurden im Besitzblatt im Kataster vermerkt. Zum Glück bleiben im Grundbuchamt (Gruntovnica) die tatsächlichen Eigentümer dieser Immobilien weiterhin eingetragen.
Akt 3 - Vermittler
In den 70er und 80er Jahren des 20. Jahrhunderts wird Susak zu einem interessanten Reiseziel, und immer mehr Menschen interessieren sich für den Kauf von Häusern.
Obwohl interessierte Käufer Geld in der Tasche haben, stoßen sie auf ein Hindernis: Sie können die gesetzlichen Eigentümer, von denen sie das Haus kaufen möchten, nicht finden.
Hier treten die Vermittler auf den Plan, die gegen eine Provision eine Lösung für das beschriebene Problem anbieten.
Die Vermittler sind meist Susak-Emigranten, die gelegentlich aus den Vereinigten Staaten auf die Heimatinsel zurückkehren. Sie stellen sich als Personen mit guten Verbindungen in die Susak-Diaspora vor und bieten ihre Dienste an, um Eigentümer oder Erben von Immobilien zu finden und zu vertreten.
Damit die Erben nicht nach Kroatien kommen müssen, erhalten die Vermittler oft eine Vollmacht zur rechtlichen Vertretung in Kroatien. Mit dieser Vollmacht schließen die Vermittler mit dem Käufer einen Kaufvertrag ab und nehmen das Geld von ihm. Das Opfer hat somit keine Möglichkeit, die vermeintlichen Eigentümer zu sehen - die gesamte Transaktion wird vom Vermittler abgewickelt.
Akt 4 - Betrug
Vermittler können in bestimmten Situationen tatsächlich helfen, Kontakt zu den gesetzlichen Eigentümern der Immobilie herzustellen.
Das ist jedoch nicht immer möglich - manchmal sind die Erben einfach nicht zu finden! In solchen Situationen wissen sich die Vermittler oft zu helfen, indem sie versuchen, Personen zu finden, deren Vorfahren im Besitzblatt im Kataster eingetragen sind (die sich bei der Volkszählung 1936 als Nutzer der Immobilie gemeldet haben)!
Die Vermittler wissen, dass frühere Nutzer kein Recht haben, die Immobilie zu verkaufen, da diese Immobilie nie ihr Eigentum war! Diese Tatsache verschweigen die Vermittler natürlich den potenziellen Käufern und präsentieren die gefundenen Nachkommen als gesetzliche Erben, d.h. als tatsächliche Eigentümer der Immobilie.
Um die Sache noch schlimmer zu machen, ist es leicht, einen Anschein zu erwecken, da die Vorfahren der vermeintlichen Eigentümer im Besitzblatt im Kataster aufgeführt sind (mehr dazu später). Ein naiver Käufer hat keinerlei Verdacht - alles scheint sauber und legal zu sein.
Akt 5 - Unangenehme Entdeckung
Glückliche und stolze neue Eigentümer träumen bereits davon, in ihrem eigenen Häuschen auf Susak zu leben, ohne zu ahnen, dass ihr rosaroter Traum bald in einen Albtraum umschlagen wird.
Die Ernüchterung tritt ein, sobald sie das Grundbuchamt (Gruntovnica) in Mali Lošinj besuchen, um sich als neue Eigentümer des gekauften Hauses eintragen zu lassen. Zu ihrem Entsetzen wird ihr Antrag glatt abgelehnt. Dabei wird ihnen mitgeteilt, dass das Besitzblatt im Kataster kein Eigentumsnachweis ist, sondern ausschließlich die Eigentumsurkunde, die im Grundbuchamt (Gruntovnica) zu finden ist.
Akt 6 - Albtraum
Es folgen Jahre der Angst und Hoffnung, dass die tatsächlichen Eigentümer der Immobilie niemals an die Tür klopfen und mit vollem Recht ihr Haus zurückfordern werden.
Ein zusätzliches Problem ist, dass eine solche Immobilie nicht weiterverkauft werden kann - jeder bei klarem Verstand wird zuerst im Grundbuchamt überprüfen, wer der Eigentümer der Immobilie ist!
Das beschriebene Szenario ist leider häufiger, als man hoffen würde!
Wie man sich schützt
Beim Kauf einer Immobilie vertrauen Sie nur dem, was in der Eigentumsurkunde im Grundbuchamt der Stadt Mali Lošinj steht. Was im Besitzblatt im Kataster steht, ist kein Nachweis des Eigentums an der Immobilie!
Egal, ob Sie mit einem Vermittler oder einem Eigentümer verhandeln, führen Sie immer Folgendes durch:
- Beauftragen Sie einen Anwalt, der den Fall gründlich untersucht und Sie rechtlich berät.
- Fordern Sie einen Rechtsnachweis an, der beweist, wer der aktuelle Eigentümer der Immobilie ist.
- Überprüfen Sie, wie viele Erben es gibt, wer sie sind und ob alle im Kaufvertrag enthalten sind.
- Geben Sie kein Geld und unterschreiben Sie nichts, bevor der Verkäufer oder Vermittler nachweist, dass er der gesetzliche Eigentümer der Immobilie ist, die Sie kaufen möchten.
- Lassen Sie Ihren Anwalt die Gültigkeit aller Dokumente überprüfen.
Falls Sie es mit einem Vermittler zu tun haben, nehmen Sie alles, was er sagt, mit einer gesunden Portion Skepsis. Folgen Sie auf keinen Fall den Ratschlägen des Vermittlers, egal wie freundlich er Ihnen gegenüber auftritt. Sie sind ausschließlich durch Geld motiviert - Ihrem Geld!
Hinweis
Der Autor des obigen Textes ist kein Jurist, und die bereitgestellten Informationen stellen keine rechtliche Beratung dar - nutzen Sie sie auf eigene Verantwortung! Bei allen Fragen konsultieren Sie einen Anwalt!